État des risques (ERP) à Paris et en Île-de-France

L'état des risques et pollutions, souvent appelé ERP, informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels un bien est exposé : inondation, mouvement de terrain, séisme, retrait-gonflement des argiles, avalanche, feu de forêt, risque minier, risque technologique, pollution des sols.

Le document est établi à partir des données publiques du Géorisques et des documents d'urbanisme de la commune. Il ne s'agit pas d'une visite technique du bien mais d'une synthèse réglementaire, complétée par l'indication des risques connus et, le cas échéant, par l'état des nuisances sonores.

L'ERP est obligatoire pour la vente de tout bien immobilier bâti ou non bâti, et pour la location d'un logement, dès lors que le bien est situé dans une commune couverte par un plan de prévention des risques, un zonage sismique ou un périmètre de risque particulier.

En pratique, la quasi-totalité des biens franciliens est concernée : le zonage sismique couvre l'ensemble du territoire, et de nombreuses communes sont soumises au risque d'inondation ou au retrait-gonflement des argiles. Le document est donc systématiquement demandé.

L'ERP ne nécessite pas de visite approfondie : il est produit à partir de l'adresse du bien et des bases de données publiques. Le diagnostiqueur vérifie les informations disponibles et, si nécessaire, se rend sur place pour confirmer la localisation.

Le délai de production est court, souvent le jour même ou le lendemain. Ce diagnostic est presque toujours intégré à un pack.

• L'identification du bien et sa localisation.
• La liste des risques auxquels la commune est exposée.
• Les documents de référence consultés : plan de prévention, zonage, arrêtés.
• Les prescriptions et informations utiles en matière d'urbanisme.
• Le cas échéant, l'état des nuisances sonores et les obligations d'information.

L'état des risques est valable six mois pour une vente. Il doit être actualisé à chaque nouvelle transaction, notamment parce que les données communales évoluent. Pour une location, il est joint au bail et doit également être récent.

Un ERP mentionnant un risque n'empêche pas la transaction. Il informe l'acquéreur qu'il contracte en connaissance de cause. La présence d'un plan de prévention des risques peut toutefois conditionner la constructibilité ou la possibilité d'extension, et l'assurance du bien peut être plus coûteuse.

L'acquéreur dispose d'un délai pour demander communication des documents de référence. Le vendeur doit pouvoir justifier des informations transmises.

L'état des risques est généralement peu coûteux, à partir d'une quarantaine d'euros, et souvent inclus dans le prix du pack de diagnostics. Réalisé seul, comptez davantage au regard du déplacement éventuel.

• Croire que l'ERP est facultatif parce que le bien n'a jamais connu de sinistre.
• Utiliser un état de plus de six mois.
• Confondre l'ERP avec l'état des risques d'accessibilité ou avec un diagnostic technique du bâti.
• Ne pas transmettre les documents de référence alors que l'acquéreur les demande.
• Négliger l'information sur les nuisances sonores dans les zones concernées.